고가주택과 토지를 공동으로 소유하고 있는 경우 주택부수토지 면적 계산 및 사업용토지 해당 여부

(질의1)甲 소유 주택의 부수토지 면적은 전체 토지의 면적에 전체 주택의 연면적에서 甲의 소유 지분비율에 따른 주택 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임 (질의2) 전체 토지면적의이 주택정착면적에 3배 이내 이므로, 甲 소유의 주택부수토지 면적 중 타인 소유 주택의 부수토지는 사업용토지에 해당함

○자매인 甲과 乙은 별도세대이며, ’25.08월 서울 소재 주택 및 토지를 丙에게 12.5억원에 일괄양도함

(단위: ㎡)

구분

OO동 1-1번지

OO동 1-2번지

쟁점주택

A토지

B토지

면적

1층

45

84.3

47.4

2층

36.17

취득일자

2014.2.4.(2층, 2024.4월 증축)

2018.4.4.

소유주

甲과 乙 공동

甲

양도가액

8억원

4.5억원

*상기 주택은 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 전제하며, B토지는 주택과 한울타리에 있고 실제 주거용으로 사용되는 것으로 전제함

○A토지 및 B토지의 면적 합계는 주택 정착면적 45㎡에 3배를 곱하여 산정한 면적 이내임

2. 질의내용

○(질의1)甲과 乙이 공동으로 소유하는 주택과 이에 딸린 A토지(甲, 乙 공동소유) 및 B토지(甲 단독소유)를 양도하는 경우 甲의 소유 주택에 대한 부수토지 면적 계산 방법

○(질의2)甲이 소유한 토지 중 타인 소유 주택에 대한 부수토지 면적(甲 소유 토지 면적 전체 - 甲 소유 주택의 부수토지 면적)을 사업용토지로 볼 수 있는 지 여부

3. 관련법령

□소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2.대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략)

□소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (이하 생략)

□소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1.｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

가.｢수도권정비계획법｣제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

나.수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

다.수도권 밖의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

□소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다. (이하 생략)

□소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

5.｢지방세법｣제106조제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

□소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】

법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1.토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가.양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나.양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다.토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

2.토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가.토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나.양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다.토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3.토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

가.토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나.토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

□소득세법 시행령 제168조의12 【주택부수토지의 범위】

법 제104조의3제1항제5호에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

1.｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

가.｢수도권정비계획법｣제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배

• 나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배

• 다. 수도권 밖의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배